Ваш город:
Мобильная версия
22 ноября 2012

Малому бизнесу отменили кризис

Журнал "Коммерческая недвижимость" (Commercial Real Estate)

Решением об отмене в следующем году «кризисных» арендных льгот для малого и среднего бизнеса (введены в 2008 году, минимальная ставка – 1,2 тыс. рублей/кв. м в год) Правительство Москвы в очередной раз измерило «среднюю температуру по больнице». По оценкам самих предпринимателей, для них кризис «не закончится никогда». Напомним: на льготную аренду мог претендовать малый и средний бизнес; компании, участвующие в реализации программ социально-экономического развития, реформирования ЖКХ, инновационной системы, научно-технической сферы города; детские, молодежные кафе и предприятия семейного досуга, общепита и осуществляющие приоритетные для экономики города виды деятельности. Впрочем, по оценкам московских чиновников, такими льготами пользовались лишь 2,5 % предпринимателей, и их отмена скажется на сообществе незначительно. Предприниматели с такими цифрами категорически не согласны. Так, Александр Грот, член совета московского отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРЫ России», говорит о примерно 50 % льготников среди предпринимателей. С ним соглашается и Дмитрий Несветов, представляющий сеть прачечных-химчисток «Диана» (также член совета «ОПОРЫ России»): «конкретные арендаторы – небольшие предприятия без звонких брендов, но их тысячи». Дмитрий Несветов делится собственным опытом: «Приемная сеть прачечных-химчисток “Диана” (около 500 точек) – почти вся на коммерческой аренде. На льготной аренде в основном предприятия с полным технологическим циклом с автономными ресурсами (котельные, компрессорные и т. д.). Это большие полнопрофильные производства, адресованные самому массовому сегменту потребителей».

Эльхан Керимли, управляющий директор Renaissance Development, отмечает, что льготы распространялись только на помещения довольно низкого уровня, поэтому на рынке качественной коммерческой недвижимости отмена льгот не сильно отразится. В то время как помещения с высоким торговым потенциалом, отмечает Андрей Филиппов, директор по маркетингу и продажам отдела управления недвижимостью Cushman & Wakefield, попадали к конечному арендатору уже по высокой цене, через посредников; получить же сами льготы было весьма непросто. «Как правило, для получения такого рода льгот необходимо пройти через достаточно сложную и неоднозначную бюрократическую процедуру», – соглашается Денис Трущенко, управляющий партнер Bluestone Group.

Именно в связи с этим многие предприниматели давно махнули рукой на «аттракционы щедрости» от мэрии, считая, что льготами в итоге пользуется не столько «социально значимый бизнес», сколько аффилированный в разной степени с властными структурами. «Конечно, это порождало коррупцию, – делится Михаил Гончаров, управляющий ЗАО «Теремок-Инвест» (сеть «Теремок»). – Впрочем, сказать, что любые льготы порождают коррупцию, я не могу. Мое глубокое убеждение: виноваты всегда конкретные люди, но сделать ничего нельзя. Ситуация может измениться с приходом “новых” персоналий, но их пока и на горизонте не видно. Сами же по себе льготы – дело нужное».

Практически все опрошенные эксперты согласились с тем, что социальных благ со стороны власти без злоупотреблений не бывает. Владимир Вайсс, вице-президент NAI Becar, считает, что «порой намеренно оставлены “белые пятна”, которые можно использовать, меняя смысл и содержание благих намерений». То, что льготами умело пользовались «свои люди», подтверждает и Антон Мельников, начальник управления коммерческой недвижимости ГК «ПИК»: всем известны схемы с переуступкой прав муниципальной аренды через, например, продажу юридического лица. И добавляет: жизнеспособному бизнесу нужны не льготы, а долгосрочные, понятные и предсказуемые отношения с арендодателем. «Наш опыт показывает, что арендаторы, бизнес которых имеет социальную направленность, не могут платить конкурентные арендные ставки, – рассказывает Антон Мельников. – Но мы берем их в свой пул, понимая необходимость создания сбалансированного набора профилей и благоприятной среды обитания для жильцов. Для всех – долгосрочные договоры аренды (от 5 до 20 лет), фиксированная арендная ставка в рублях и ее индексация не ранее, чем со второго года аренды».

Александр Грот и Дмитрий Несветов строят собственные невеселые прогнозы. Александр Грот считает, что если Департамент имущества г. Москвы повысит арендную ставку после отмены льгот в 10 и более раз, переживут это только банки, офисы иностранных компаний, ювелирные магазины и полукриминальные структуры. Социальный бизнес вообще выйдет из игры. Например, в негосударственных клиниках в отрасли здравоохранения Москвы занято 265 тыс. человек, или 1,7 % от общей численности населения столицы. Доля пациентов негосударственной медицины составляет 43,8 % от населения Москвы, численность пациентов коммерческой медицины – около 7 млн человек (данные BusinesStat). Таким образом, повышение ставок только в здравоохранении затронет сотни тысяч врачей и более половины жителей Москвы. Средний срок окупаемости инвестиций в частную клинику в Москве – четыре–пять лет, однако смена помещения для нее равносильна ликвидации (потребитель предпочитает обращаться в клинику шаговой доступности), а также к потере инвестиций, сравнимых с выручкой за два–три года.

Уже сейчас московские предприниматели говорят о том, что в результате отмены льгот пострадает самый массовый сегмент потребителей: коммерческая ставка аренды вызовет либо закрытие многих предприятий, либо ощутимую ценовую коррекцию предложения. Поэтому арендные льготы, по мнению Дмитрия Несветова, в Москве – просто необходимы. «Весь известный мне и коллегам реальный сектор московской розницы не пересдает арендные площади и не спекулирует ими по двум простым причинам: во‑первых, самим не хватает (и это норма для реально работающих МП), а во‑вторых, контроль со стороны департамента имущества столь жесткий, что даже установленную в приемном холле кофемашину считают скрытой субарендой. Поэтому массовая сдача льготных площадей в коммерческую субаренду вряд ли может происходить без ведома органов контроля», – комментирует эксперт. Так повлияет ли отмена конкретных льгот на вакантность площадей и ставки аренды? Денис Трущенко с этим однозначно не соглашается: «Вакантность помещений и ставки аренды регулируются в большей своей массе рыночными механизмами конкретной сферы. Все остальные “истории успеха” – от желаний арендодателей или арендаторов – утопия». Андрей Филиппов напоминает, что в Москве стабильный спрос и дефицит качественных коммерческих площадей. На малоликвидные площади также найдется свой арендатор, а рынок сам отрегулирует актуальные ставки аренды, без помощи чиновников. Владимир Вайсс допускает лишь «возможный сумбур на некоторое время в рядах многочисленных посредников и огорчения конкретных получателей арендной разницы». Как подчеркивает Марина Маркова, ведущий консультант компании «Магазин Магазинов», самые востребованные площади «давно уже находятся в собственности у частных лиц», поэтому «речь идет о площадях, которые сдавались в аренду от лица города, и в большинстве своем это далеко не самые ходовые помещения». О том, что малый и средний бизнес традиционно арендует площади в бизнес-центрах класса С, говорит и Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE в России. «Вряд ли компании, которых и так лишили льгот, будут переезжать в более качественные офисные помещения, поэтому на рынке это никак не отразится», – уверяет она. Эльхан Керимли, в свою очередь, ждет возможного повышения цен на «некачественную коммерческую недвижимость», но «это будет носить, скорее, временный характер, поскольку спровоцировано ожиданиями, а не экономическими факторами».

Предприниматели же беспокоятся заранее. Так, Дмитрий Несветов уверяет, что освободившиеся от льготников площади вряд ли будут пустовать и продолжать «работать для народа». Бизнесмены напоминают и о том, что Департамент имущества г. Москвы заблокировал реализацию Федерального закона № 159 о преимущественном выкупе помещений для малого бизнеса, которые они занимают (в Москве было проведено всего несколько десятков сделок). Впрочем, Михаил Гончаров считает, что в его сегменте льготы вообще не нужны: «Не вижу смысла их вводить в ресторанном сегменте, разве что для столовых для обездоленных. Но этот вопрос, мне кажется, мало кого заботит. Потом, всем известно, например, что огромное здание ресторана “Макдональдс” на Тверской арендуется по цене 1 рубль/1 кв. м в год, и так будет до 2042 года [В свое время “Макдональдс” провела реконструкцию здания, в котором располагается их флагманский ресторан, за что, по условиям арендного договора, получили льготную ставку. – Примеч. ред.]. Чуть больше, но ненамного, они платят за здание на Серпуховской. Конечно, это актуально, так как на сравнимую сумму, сэкономленную на аренде, фактически ведется вся рекламная кампания этого бренда по телевидению, плюс проводятся благотворительные мероприятия. Малому бизнесу же реально не поможет ничего, ни льготы, ни послабления. Вот сейчас “помогли” бизнесу в сфере мелкорозничной торговли – сократили около 70 % всех торговых точек Москвы».

Пока же участники рынка говорят о том, что срочно требуется продуманный и внятный государственный протекционизм в отношении малого бизнеса. По их мнению, в перспективе государство сможет его «стричь» (в налоговом смысле) гораздо эффективнее, чем нефтяной бизнес. «В Европе и США малый бизнес создает до 50 % ВВП, в Северной Европе – до 70 %, – приводит данные Дмитрий Несветов. – А в России – жалкие единицы процентов (до 10 %). Малый бизнес живуч – он ко многому может приспособиться, но даже у универсальной живучести есть пределы». Виктория Камлюк, руководитель отдела street retail департемента торговой недвижимости Colliers International, также считает, что разумное увеличение влияния государства на сектор стрит-ритейла пошло бы последнему явно на пользу. «Сегодня на главных торговых улицах Москвы мы имеем дело с высоким уровнем ротации арендаторов, где приоритет отдается наиболее платежеспособным, – рассказывает Виктория Камлюк. – Подобный подход приводит к борьбе бюджетов и невозможности формирования торговых коридоров с четкой направленностью. Если государство рассмотрит такие формы участия в сегменте стрит-ритейла, как, например, благоустройство торговых улиц, контроль невысоких цен при продаже с аукционов или налоговые послабления для арендодателя, собственников помещений можно будет заинтересовывать в тщательном подборе арендаторов и структурировании арендной ставки». По мнению Эльхана Керимли, развитие малого и среднего бизнеса тормозят, в частности, трудности в получении кредита, крайне высокие ставки и незащищенность от недобросовестных чиновников. «На мой взгляд, одно из самых эффективных решений, которые помогли бы развитию малого и среднего бизнеса, – разрешить и в какой-то степени обязать банки выдавать кредит под имеющийся бизнес-план. Можно выдавать несколько кредитных траншей под конкретные цели, это уменьшит риск нецелевых трат, – утверждает Эльхан Керимли. – Сейчас же для получения кредита требуется залог, превышающий стоимость кредита в два раза». Эксперты единодушны в одном: приурочивать отмену арендных льгот к «окончанию кризиса» просто смешно. Хотя бы потому, что для малого и среднего бизнеса в Москве «всегда кризис».